연봉 8천만원 직장인이 서울에서 18억원대 아파트를 구매하려면 자기 돈 14억 2천만원을 마련해야 한다. 10월 16일부터 시행되는 10·15 부동산 대책으로 가격대별 대출 한도가 쪼개지면서다. 20억원대는? 16억원 이상이 필요하다. 중산층의 서울 입성이 사실상 막혔다.
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| 10·15 부동산 규제 강화 |
◆ 10·15 대책, 가격대별 3단계로 한도 분할
금융위원회가 15일 발표한 10·15 부동산 규제의 핵심은 주택 시세에 따라 빌릴 수 있는 금액을 차등화한다는 것이다. 지금까지는 10억원 아파트든 30억원 아파트든 최대 6억원까지 똑같이 대출받을 수 있었다.
10월 16일부터는 이렇게 바뀐다:
• 15억원 미만: 6억원 (기존과 동일)
• 15억~25억원: 4억원 (2억원 감소)
• 25억원 초과: 2억원 (4억원 감소)
수도권과 투기지역이 대상이다. 비싼 집일수록 빌릴 수 있는 돈이 급격히 줄어드는 구조다.
◆ 스트레스 금리 두 배로…실제 대출액 더 줄어
한도만 줄어든 게 아니다. 대출 심사 기준도 빡빡해졌다. 미래 금리 상승 위험을 미리 반영하는 '스트레스 금리' 하한이 1.5%에서 3%로 올랐다.
실제 금리는 안 오르지만, 심사할 때는 "금리가 더 오를 수 있다"고 가정하고 계산한다. 예를 들어 금리 4% 대출을 받아도 심사는 7%로 한다는 뜻이다. 결과는? 빌릴 수 있는 돈이 추가로 줄어든다.
📊 연봉별 실제 대출 가능액 비교
※ 30년 만기, 금리 4%, 5년 주기형 주담대 기준
연봉 5,000만원
대출 가능액
3억 300만원
▼ 2,200만원 감소
연봉 8,000만원
대출 가능액
4억 8,500만원
▼ 3,500만원 감소
연봉 1억원
대출 가능액
6억 700만원
▼ 4,300만원 감소
6억 대출 최소 연봉
대출 가능액 6억
9,900만원
▲ 600만원 상승
💡 변동금리는 감소폭이 더 큽니다 (연봉 8천 기준 6,900만원↓)
◆ 직접 계산해보세요 (인터랙티브 계산기)
💰 내 상황에서 필요한 현금은?
아파트 가격 (억원):
연봉 (만원):
◆ 서울 지역별 필요 현금 시뮬레이션
연봉 8천만원 직장인을 기준으로 서울 각 지역 아파트 구매에 필요한 자기 돈을 계산해봤다.
▶ 마포구 18억원 아파트 (평균 시세 15.1억)
• 주담대 상한: 4억원 (15~25억 구간)
• 스트레스 금리 반영한 실제 대출: 3억 8천만원
• 필요 현금: 14억 2천만원
▶ 성동구 20억원 아파트 (평균 시세 16.6억)
• 주담대 상한: 4억원
• 실제 대출: 3억 8천만원
• 필요 현금: 16억 2천만원
▶ 강남구 30억원 아파트 (25억 초과)
• 주담대 상한: 2억원
• 실제 대출: 1억 5천만원 (LTV 40% 적용 시 더 감소)
• 필요 현금: 28억 5천만원
연봉 5천만원이라면? 20억원 아파트 구매에 16억 7천만원의 현금이 필요하다.
💡 가치있는 정보 | 10·16 대출 규제 핵심 5가지
- 📍 집값별 한도: 15억 이하 6억 / 15~25억 4억 / 25억 초과 2억
- 📍 스트레스 금리: 1.5%→3%로 두 배 상향 (10월 16일)
- 📍 전세대출 DSR 포함: 1주택자 대상 10월 29일 시행
- 📍 규제지역 LTV: 무주택자 70%→40%로 감소
- 📍 위험가중치: 15%→20% 상향 (2026년 1월)
◆ 10·15 규제로 서울 전역 투기지역 지정
10·15 부동산 대책으로 서울 강남·서초·송파·용산 4개구에 더해 나머지 21개 자치구 전부가 규제지역으로 묶였다. 경기는 과천·광명·성남·수원·안양·용인·의왕·하남 등 12곳이 추가됐다.
규제지역이 되면 무주택자의 LTV가 70%에서 40%로 떨어진다. 10억원 아파트 기준 7억원 대출이 가능했다면, 이제는 4억원까지만 가능하다. 자기 돈 3억원을 추가로 준비해야 한다는 뜻이다.
전세대출 보유자는 규제지역 내 3억원 넘는 아파트를 새로 살 수 없다. 1억원 초과 신용대출이 있다면 1년간 해당 지역 주택 구입이 막힌다.
◆ 전세대출도 DSR 포함…대출 한도 추가 축소
10월 29일부터 1주택자가 수도권·투기지역에서 받은 전세대출 이자도 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영된다.
전세대출 2억원을 금리 3%로 받았다면 연간 이자 600만원이 DSR 계산에 포함된다. 이 때문에 주담대를 수천만원 덜 받게 되는 효과가 나타난다.
지금까지 전세대출은 서민 보호 차원에서 규제 대상이 아니었다. 하지만 집주인들이 전세 낀 집을 사는 갭투자에 활용하면서 집값을 자극한다는 비판이 계속됐다. 정부는 1주택자부터 적용한 뒤 결과를 보고 확대 여부를 결정한다.
◆ 현금 부자만 유리…풍선효과 우려
비싼 집과 비싼 지역을 집중 차단하는 구조 탓에, 중저가 쪽으로 수요가 몰리는 '풍선효과' 가능성이 제기된다. 15억원 이하는 여전히 6억원 한도가 유지되기 때문이다.
더 큰 문제는 현금 여유가 있는 자산가들이다. 이들은 대출 규제와 무관하게 원하는 집을 고를 수 있다. 연봉으로 집을 사야 하는 중산층이 문 밖에서 발을 동동 구를 때, 자산가들만 좋은 입지의 고가 주택을 독점하는 양극화가 더욱 심각해질 수 있다는 우려다.
금융위는 "대출 증가와 시장 동향, 풍선효과를 계속 모니터링하겠다"며 "시장 불안 시 위험가중치를 25%까지 올리는 등 추가 조치도 준비 중"이라고 밝혔다.
6월과 9월 대책에도 집값이 계속 올라 석 달 만에 또다시 규제를 꺼낸 정부. 하지만 대출로 집을 사야 하는 무주택자와 중산층에게는 내 집 마련의 문이 더욱 좁아진 하루였다.
밸류타임즈 경제부
